Какую цену земли нужно учитывать: кадастровую или рыночную?
При продаже частного дома многих волнует вопрос, какую цену земли нужно учитывать: кадастровую или рыночную? Впрочем, если исходить из существа вопроса, то очевидно, что когда речь идет о купле-продаже, разумнее ориентироваться на состояние рынка. Но может и должна ли помочь при назначении цены за частный дом кадастровая оценка?
Какую цену земли нужно учитывать: кадастровую или рыночную?
Вообще говоря, существует три вида стоимости недвижимости: инвентаризационная, кадастровая и рыночная. Инвентаризационная стоимость базируется исключительно на степени износа помещения, поэтому ее величина самая низкая, и она не может быть опорной для определения рыночной цены. Разницу между кадастровой и инвентаризационной стоимостью эксперты оценивают в семь раз, так что отталкиваться от нее нет никакого смысла. По большому счету, в скором времени она вообще перестанет кого-либо интересовать, ведь с 2014 года законодательно установлено, что налог на имущество будет начисляться исходя из кадастровой стоимости. Именно на этот вид цены возлагается надежда, что она будет наиболее приближена к рыночной стоимости, однако, и здесь не все так гладко.
Прежде всего, отметим тот факт, что кадастровая стоимость недвижимости вообще не учитывает стоимость земельного участка, на котором дом непосредственно располагается. Этот фактор вносит существенную погрешность в определении стоимости, и он не единственный, хотя и самый значимый. В определении кадастровой стоимости не учитываются и индивидуальные особенности каждого строения: цена назначается массово на объекты подобного типа и присваивается скопом. То же самое касается и кадастровой стоимости земли. Так что кадастровая стоимость в большинстве случаев отличается от рыночной: как в большую, так и в меньшую сторону, как на пару процентов, так и на все 120%.
Каким образом эти расхождения касаются граждан? Все просто. С 2014 года налог на имущество и землю будет назначаться на основе кадастровой стоимости. Так как раньше налоги исчислялись исходя из инвентаризационной стоимости (самая низкая оценка), то сумма налога существенно возрастет. Но насколько существенно предсказать нельзя. Поэтому каждому собственнику стоит, не дожидаясь счетов, узнать о назначенной кадастровой стоимости на собственность. Если назначенная кадастровая стоимость слишком высока, то еще не все потеряно. Законодательством предусмотрен механизм оспаривания этого вида оценки. Поэтому не поскупитесь на услуги юристов и оценщиков — это избавит вас от финансовых затрат в дальнейшем. В принципе, даже когда вы уже получили счет и обескуражены цифрами в нем указанными — еще не поздно, но придется обращаться в суд. Наверняка дело будет рассмотрено в вашу пользу, так как все понимают, что столь «среднестатистическая» оценка, которой является кадастровая стоимость, не может претендовать на неоспоримую объективность.
Рыночная же стоимость, хоть и оставляет большой простор для субъективизма, но она учитывает целый комплекс большого количества факторов, чего прочие оценки пока еще не достигли. Именно в рыночной оценке учитывается и транспортная доступность, и класс земель, и окружение. Именно рынок определяет насколько то или иное предложение интересно покупателю, а кадастровая стоимость хоть и претендует на звание объективной оценки, пока ею не является.
Так что смело можем рекомендовать при продаже частного дома учитывать именно рыночную стоимость.