Как 100% потерять деньги на загородной недвижимости?
Практически любая вещь, которую вы покупаете для личного пользования, сразу теряет в цене. Редким исключением является недвижимость. В благоприятной экономической ситуации, цены на нее как правило растут.
Все меняется, когда вы приступили к строительству дома. Есть 2 основные стратегии строительства дома. Первая – у вас есть на руках вся сумма на стройку, вы верно рассчитали свои финансовые возможности, у вас надежный подрядчик и вы в короткий срок возводите дом своей мечты. Вторая очень частая стратегия – вы растягиваете процесс строительства на несколько лет, разбиваете его на этапы, вкладывая в стройку свободные деньги. Мы называем такой подход – беспроцентным кредитом который застройщик сам себе дает. Я хочу рассказать об одной из опасностей, которая может подстерегать вас при таком подходе.
Купив земельный участок, вы всегда можете рассчитывать, что в крайнем случае продадите его и получите назад свои деньги. Может меняться конъюнктура рынка, участок может вырасти в цене, участок может упасть в цене, но если участок недалеко от Москвы или очень близко к другому крупному городу, в деревне или в поселке и к нему подведено хотя бы электричество, а не просто в чистом поле, его практически всегда можно продать и получить стоимость хотя бы близкую к той, что вы потратили.
Все меняется, когда вы выходите на стройку и строите фундамент. Участка больше нет. Есть дом в стадии строительства со своей планировкой, которая устраивает вас, но не факт, что устроит еще кого-то. Для вас участок подорожал на стоимость фундамента. Для подавляющего большинства покупателей он подешевел, ведь фундамент надо будет демонтировать или приспосабливать ваш проект под свои нужды. Зачем эти хлопоты, ведь рядом продается еще много пустых участков. В вашей логике участок стал лучше, ведь вы потратили так много времени, и так много денег, придумывая планировку, выбирая строителей, заказывая стройматериалы. Но человек, которому понравится ваш участок хотел бы построить дом в другом месте участка или вообще планирует стройку через несколько лет и ваш фундамент без нагрузки и консервации за это время придет в негодность. Особенно это касается дорогих фундаментов под дома большой площади. Так что построив фундамент, стоимость вашего участка в подавляющем большинстве случаев снизится.
Вы возвели стены. Отлично, дом приобретает очертания, но опять, это не дом – теперь это участок с недостроем. И для потенциального покупателя помимо демонтажа и утилизации фундамента встает вопрос о демонтаже и утилизации стен. Если это какая-то легкая конструкция – то сносить проще. Если вы строили дом на века, то стоимость демонтажа существенная. И она может быть выше, чем стоимость самого участка. Кто может купить такой недострой – профессиональный строитель или девелопер, в случае если такой недострой расположен в очень хорошем месте. Он не будет там жить, его задача – заработать, поэтому вы вряд ли вернете потраченные на стройку деньги
Ну что же вы возвели так называемый тепловой контур – стены с внешней отделкой, крыша, окна, завели в дом коммуникации. Только теперь у вас появился товар. Участок с домом. Такой дом перестал быть недостроем и превратился в «дом под отделку» Теперь покупатель видит дом, а не компьютерную картинку – рендер, вы можете продавать этот товар, как дом, как недвижимость.
Многие покупатели участков растягивают стройку на несколько лет, как бы выдавая самому себе беспроцентную ссуду. В первый год – фундамент, во второй год стены и может быть крышу, в третий год внешняя отделка и окна и так далее.
Стройка растягивается на несколько лет. Я не отговариваю вас от такого подхода. Но по нашей практике, чем дольше идет стройка, тем выше шанс, что в жизни произойдут перемены. И очень здорово, когда перемены приводят к тому, что вы решаете строить более дорогой дом в более дорогом и престижном месте. Так , кстати очень часто бывает. Многие покупатели участков в наших поселков переезжают из других мест, где нет коммуникаций или их не устраивает уровень соседей, но их жизненные обстоятельства явно улучшились. Но бывает и по-другому. Надо срочно продать свою недвижимость. А продать фундамент или недостроенный дом гораздо сложнее, чем готовый дом или пустой участок.