Разрешение на строительство: когда государство может отправить вас жить на улицу?

Вернуться
11/01/2018

Представьте, что вы построили себе красивый двухэтажный коттедж, поставили высоченный кованый забор с фигурками львов, вылитых у входных врат, позвали друзей и родственников на новоселье… но вместо родных к вам приходят незнакомые люди, сердитые лица которых не предвещают ничего хорошего. Вам начинают тыкать какими-то бумажками, угрожать судом и вообще, заявляют, что милый вашему сердцу дом необходимо снести под ноль.

Что самое грустное, такая ситуация действительно может произойти. В случае, если ваш коттедж суд посчитает за самовольную постройку. И средства, потраченные на строительство, никто возмещать не будет.

Давайте попробуем разобраться в хитросплетениях законодательства – когда нужно разрешение на ИЖС, ЛПХ, дачное строительство? В чем разница, и в каких случаях государство может лишить вас построенного дома?

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство: в каких случаях вы ни за что не продадите дом?

Если мы рассмотрим объявления о продаже недвижимости, мы увидим, что больше всего ценятся земельные участки под ИЖС. Что это за таинственная аббревиатура, господа?

Земля под индивидуальное строительство выделяется только в городе, поселке, деревне. Разрешается постройка жилого дома, хозяйственных сооружений, посадка сада, огорода, цветника.

Заметим, что на землях ИЖС не разрешается содержание скота, птицы. Для этой цели предназначен вид использования ЛПХ. Соответственно, если вы захотите построить коттедж с двумя львами на входе, то содержать там курочек и свиней не получится.

Разрешение на строительство дома на участке ИЖС является обязательным.

Без этого документа он будет считаться самовольно возведенной постройкой. Какие последствия наступят в данном случае?

1. Вы никогда не сможете оформить дом в собственность . Для постановки объекта на кадастровый учет потребуют акт ввода в эксплуатацию, который без ранее выданного разрешения оформить не удастся. Значит, вы не сможете его продать, подарить, официально сдать в аренду или сделать предметом залога.

2. При обращении в суд вас для признания прав собственности на такой дом вас могут заставить снести самовольную постройку .

Но не все так печально, господа! Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если разрешение на строительство отсутствует, то суды все равно обязаны принимать такие иски, и рассматривать их.

Если же вы решили идти законным путем с самого начала – вам потребуется получить разрешение. О том, как получить этот документ, мы подробно рассказали в предыдущей статье.

Различие земельных наделов под ЛПХ: или дом, или ферма?

Итак, ЛПХ или личное подсобное хозяйство. Интересно, что земельные участки под ЛПХ имеют несколько классификаций. Муниципалитет или районная администрация выделяют для личного подсобного хозяйства земли двух категорий.

1. Специально отведенные для этой цели территории населенных пунктов.

В этом случае допускается разместить на них жилой дом, хозпостройки для птицы и скота, гараж и так далее. Земля может использоваться для посева, выращивания овощей, в качестве пастбища.

Важный момент! Разрешение на строительство дома ЛПХ требуется обязательно, его получают в таком же порядке, как для ИЖС. Часто такой участок называют приусадебным.

2. Земли, предназначенные для сельскохозяйственного производства.

Сельские участки ЛПХ называются полевыми, и возводить капитальные сооружения там нельзя. С другой стороны, разрешается возведение построек без фундамента, и согласовывать их ни с кем не требуется. Это гаражи, навесы, временные хранилища. Личное хозяйство ведется для себя, своей семьи.

Если же земли предполагается использовать в предпринимательских целях (для производства), то допускается размещение фермы, зданий для хранения и переработки полученного сельхозсырья. Тогда уже необходимо получить разрешение на строительство на землях сельхозназначения в администрации района.

Соответственно, получая разрешение под строительство на участке ЛПХ, необходимо разобраться, что именно вы хотите получить – дом или ферму. 2 в 1 не допускается.

Разрешение на дачное строительство: хитрая схема для строительства коттеджей?

Дачные участки предоставляются:

  • в населенных пунктах,
  • на с/хозяйственных землях.

Их разрешают использовать под ведение садоводства, дачного хозяйства, огородничества. Категорически запрещено возводить капитальные постройки только в последнем случае.

Разрешение на строительство дома на дачном участке по закону не требуется. Именно поэтому тем, кто построил капитальный коттедж для круглогодичного проживания, чаще всего приходится оформлять его через суд. Для этого нужно доказать, что он соответствует всем градостроительным нормам для жилых зданий.

Опять же, вернемся к практике ВС РФ. По определению высшего судебного органа право собственности на самовольные постройки признается при наличии ряд условий. Одним из них является (цитируем):

«отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Соответственно, не требуется получать согласования в СНТ, ДНТ и так далее. Другой вопрос, что общества иногда вводят ограничения для своих участников. Например, при возведении забора, чтобы он не превышал определенную высоту. Или запрещают его строить из кирпича по границе с соседним наделом (отбрасывает тень).

Важно!  В новом законе о СНТ, который вступает в действие с января 2019 года, понятие «дачное общество» отсутствует. Фактически оно объединяется с понятием «садовое». Однако все документы на землю, где указаны такие виды использования, как ведение дачного хозяйства, дачное строительство, остаются законными.

Нежилые хозяйственные постройки: дают ли добро на гаражи и пристройки?

Разрешение на строительство гаража на своем участке (ИЖС, ЛПХ) пока не требуется. Оно не нужно и для таких построек, как навесы, беседки, террасы. Однако закон не уточняет, о каких гаражах идет речь. Чтобы избежать проблем, лучше оформить разрешение для гаража (или бани), если предполагается возводить его капитально, с фундаментом.

Любые изменения, затрагивающие конструктивную основу здания (стены, фундамент, крышу), считаются реконструкцией. Если владелец решил возвести пристройку к дому, разрешение на строительство требуется, если он уже учтен в ЕГРН как жилой объект.

Итак, господа, вывод можно сделать следующий – если вы хотите построить дом на пару этажей, но при этом не бегать с документами (или уже начали строить, но «забыли» о разрешениях), то лучше, если это будет формат участка под дачное строительство. В остальных случаях придется свое право собственности признавать через суд, предварительно наняв хорошего адвоката.

Хотите знать об обновлениях в блоге? Подписывайтесь!